そもそも「タワマン節税」とは

　そもそも、タワーマンション節税こと「タワマン節税」とは、高層マンションを所有することで得られる相続税の軽減策を指します。具体的には、高層マンションの評価額が市場価格を大きく下回ることが多いため、相続税の負担を軽減することができるという特徴があり、特に富裕層の間で注目されていた相続税の節税スキームです。しかし以前から、高層マンションの市場価格と相続評価額の乖離が問題視されていましたね。

「タワマン節税」抑止通達で対象にならないもの

　国税庁はこのほど、「居住用の区分所有財産の評価について」（法令解釈通達）の趣旨について」を公表しました。これは、いわゆる「タワマン節税」を抑止するため、評価額の新算定ルールを定めた通達を解説したものですが、その中で、新たな評価方法の対象にならないものを説明しています。

　新たな評価方法では、一室の区分所有権等に係る敷地利用権及び区分所有権の価額に、一定の区分所有補正率を乗じて計算した価額を、その「自用地としての価額」とみなして評価します。具体的には、「築年数」、「総階数指数」、「所在階」、「敷地持分狭小度」の４指数に基づいた評価乖離率に応じて区分所有補正率が決まる。その結果、実勢価額の４割程度にとどまっていた評価額が、新査定ルールの導入で６割以上に上がるという見通しです。

　新評価方法である区分所有補正率の対象となる「一室の区分所有権等」とは、一棟の区分所有建物に存する居住の用に供する専有部分一室に係る区分所有権及び敷地利用権をさします。「一棟の区分所有建物」とは、その区分建物の登記がされたものをさします。したがって、区分建物の登記をすることが可能な家屋であっても、課税時期において区分建物の登記がされていないものは、「一棟の区分所有建物」には該当せず、新評価方法の対象外となる。

　また、本通達が、分譲マンションの流通性・市場性の高さに鑑み、売買実例価額に基づく評価方法を採用したものだから、同じ区分所有財産であっても売買実例に乏しい低層の集合住宅や二世帯住宅は対象外としております。

　同様に、事業用のテナント物件や一棟所有の賃貸マンションなどについても、その流通性・市場性や価格形成要因の点で居住用の物件とは大きく異なることから対象外とし、居住の用に供する区分所有財産を対象としたものです。