空き家特例の1億円判定と買主負担の取壊し費用

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空き家特例の概要と令和5年度改正のポイント

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例（通称：空き家特例）は、相続によって生じた空き家を譲渡した際、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
対象となるのは、昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋やその敷地です。

これまでは、売主が譲渡前に家屋を取り壊すか、耐震リフォームを施すことが必須要件でした。
しかし、令和5年度の税制改正により、令和6年1月1日以降の譲渡については、譲渡後に買主が取り壊しや耐震リフォームを行う場合も特例の対象に含まれることとなりました。

これにより、現状渡しのケースでも適用が検討しやすくなっています。
適用期限は令和9年12月31日まで延長されており、相続空き家の解消を促進する重要な制度となっています。

適用条文：租税特別措置法第35条第3項

「1億円以下」の判定における取壊し費用の取扱い

税務相談でも多いご相談内容です。
先日、無料電話相談をした際に「1億円以上」と言われた…、という方がいらっしゃいました。（税務署がそんな回答するのか疑いましたが）

本特例の適用を受けるための重要な要件の一つに、資産の譲渡対価の額が合計で1億円以下であることという項目があります。
ここで注意が必要なのは、令和5年度改正で追加された「買主が取り壊しを行うケース」における対価の判定です。

実務上、空き家の取り壊し費用を買主が負担することを前提に売買価格を下げて設定することがありますが、この買主負担の取り壊し費用は「譲渡の対価の額」に含めて判定する必要があります。
通達によれば、名義のいかんを問わず、実質的に譲渡の対価と認められるものは合算しなければなりません。

つまり、契約書上の売買代金が9,500万円であっても、買主が負担した取り壊し費用が600万円であれば、合計額は1億100万円となり、特例の適用が受けられなくなるリスクが生じます。

適用条文：租税特別措置法第35条第3項、租税特別措置法通達35-19

実務上の注意点と確定申告時の対応

空き家特例を適用して確定申告を行う際には、譲渡対価が1億円以下であることを証明する書類の添付が必要です。
売買契約書の写しはもちろん、買主が取り壊し費用を負担した場合には、その金額を明らかにする書類（領収書や見積書等）も適切に管理しておく必要があります。

特に、契約代金が1億円に近いケースでは、取り壊し費用の加算によって要件を外れてしまう可能性が高いため、事前のシミュレーションが欠かせません。
この取扱いは令和5年度改正前から一貫していますが、買主が取り壊すパターンが容認されたことで、より注意深くチェックされるポイントになると予想されます。

相続した不動産の売却を検討される際は、契約条項が税制上の要件にどう影響するか、事前に当事務所までご相談ください。

適用条文：租税特別措置法第35条第3項、租税特別措置法施行規則第18条の2